도시개발구역 제안 때도 '당기순손실 없음' 기준 갖춰야

도시개발구역 지정을 제안하려는 주택건설사업자 등은 시행자 지정신청일뿐 아니라 구역 지정 제안일을 기준으로도 경영건전성 기준을 충족해야 한다는 법제처 해석이 나왔다.

법제처는 2026년 8월 20일 공개한 법령해석 26-0516에서 도시개발법 제11조 제1항 제8호에 해당하는 자가 같은 조 제5항에 따라 도시개발구역 지정을 제안하는 경우, 도시개발법 시행령과 시행규칙상 경영건전성 기준을 도시개발구역 지정 제안일 기준으로도 충족해야 한다고 회답했다.

쟁점이 된 경영건전성 기준은 도시개발사업시행자 지정신청일을 기준으로 외부감사법에 따라 공시된 해당 연도 손익계산서상 당기순손실이 발생하지 않은 법인일 것을 요구하는 내용이다. 해당 연도 손익계산서가 공시되지 않은 경우에는 직전 연도 손익계산서를 기준으로 한다.

질의는 도시개발구역 지정 제안을 위한 다른 절차상 요건이 모두 적법하게 충족된 경우를 전제로, 이 기준을 시행자 지정신청일이 아니라 구역 지정 제안일에도 충족해야 하는지에 관한 것이었다.

법제처는 도시개발구역 지정 제안 자격과 시행자 지정 자격이 동일한 요건을 기준으로 한다고 봤다. 도시개발법 제11조 제5항이 구역 지정 제안 자격으로 같은 조 제1항에 따른 시행자 요건을 인용하고 있는 만큼, 시행자 지정신청일 기준으로 요구되는 개별 요건은 구역 지정을 제안하는 시점에도 갖춰야 한다는 취지다.

구역 지정 제안 절차가 단순한 의견 제시에 그치지 않는다는 점도 근거로 들었다. 시행규칙상 제안자는 사업 시행방식과 기간, 시행자, 재원조달계획, 토지이용·수용계획 등 개발계획과 기초조사 자료를 제출해야 한다. 또 지정권자는 구역 지정을 제안한 자를 우선해 시행자로 지정할 수 있다.

법제처는 민간사업자가 도시개발구역 지정을 제안하려면 대상 구역 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지 소유자 동의를 받아야 한다는 점도 고려했다. 관련 동의서 서식에는 제안자를 '시행예정자'로 적도록 돼 있어, 토지 소유자는 제안자가 시행자 요건을 갖췄다는 전제에서 동의한다고 볼 수 있다는 것이다.

반면 시행규칙이 경영건전성 판단 기준일을 '시행자 지정신청일'로 규정하고 있으므로 그 시점까지만 요건을 갖추면 된다는 의견에 대해서는 받아들이지 않았다. 법제처는 이 규정이 시행자 지정 절차를 기준으로 문언을 둔 것일 뿐, 구역 지정 제안 단계에서 해당 요건 판단을 배제하려는 취지로 보기는 어렵다고 설명했다.

법제처는 일정한 재무적 능력을 갖춘 자만 도시개발사업에 참여하도록 해 사업이 안정적으로 추진되도록 하려는 제도 취지도 함께 언급했다. 구역 지정 제안 시점에는 경영건전성을 갖추지 않아도 된다고 보면 재정적으로 불안정한 법인이 제안을 통해 사업에 참여하게 돼 사업 안정성이 저해될 우려가 있다는 판단이다.

다만 법제처는 지정 제안일을 기준으로 경영건전성을 판단할 필요가 있다면 판단 기준 시점이 명확히 드러나도록 도시개발법 시행규칙 제13조 제1호 등 관련 규정과 서식을 정비할 필요가 있다는 의견도 덧붙였다.

법제처 법령해석은 행정기관의 법령 집행과 운영을 위한 기준을 제시하는 제도다. 법원의 확정판결과 같은 기속력은 없지만, 동일·유사한 도시개발구역 지정 제안 실무에서 기준으로 활용될 수 있다.