[장변의 로컨테이너] 상가임대차 10년 지났어도 권리금 회수 가능

#. 약사 A씨는 2008년 12월경 상가 건물주 B씨와 임대차계약을 체결한 뒤 몇 차례 갱신하며 10년 넘게 같은 장소에서 약국을 운영해 왔다. 건물주 B씨는 2022년 4월경 상가 건물을 매각했고 새로운 건물주 C씨는 건물을 철거하고 재건축할 계획이므로 재계약은 어렵다며 A씨에게 명도 소송을 제기했다. 하지만 A씨는 2022년 3월경 권리금을 회수하고자 신규임차인과 권리금계약을 체결한 뒤 건물주에게 신규임차인과 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청했지만 거부당하자 권리금 소송으로 맞섰다.
 
임대인과 임차인 간 끊이지 않는 것이 권리금 분쟁이다.
 
상가임대차보호법 제10조 제2항은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다”고 규정하고 있다. 건물주 C는 임차인 A가 최초의 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 넘었으므로 임대인인 자신에게 계약갱신요구권을 행사할 수 없다며 A의 권리금 회수기회를 방해하지 않았다고 주장한다.
 
하지만 A는 상가임대차 기간이 10년을 경과해 갱신요구권을 행사할 수 없더라도 권리금회수 기회는 보장받을 수 있다는 입장이다.
 
구 상가임대차보호법은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 그대로 방치하고 있었다. 그 결과 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한 없이 이용할 수 있게 되지만, 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위해 상당기간 영업손실을 감당해야 하는 문제점이 발생했다.
 
이런 문제점을 해결하기 위해 2015년 5월 임차인에겐 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인에겐 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 등 권리금 관련 조항(제10조의3 내지 10조의7)을 신설했다.
 
그런데 임대인에게 계약갱신요구 거절 사유가 있다면 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 보호할 의무가 없다고 규정하고 있지만, 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에 대해선 규정이 없다. 이 점을 악용해 일부 건물주들은 계약갱신요구권이 소멸된 후에는 임차인이 임대인에게 권리금 회수기회 보호를 주장할 수 없다고도 한다.
 
이에 대해 대법원은 “최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사 할 수 없는 경우에도 임대인은 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다”고 판시했다.
 
대법원은 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한한 것은 아니고 여전히 권리금 회수를 보장할 필요가 있다는 입장이므로 임차인은 상가임대차 기간이 10년이 지났더라도 권리금 회수가 가능한지 따져볼 필요가 있다.