“나가 달라” “못 나간다”...증가하는 부동산 명도 갈등, 명도소송은 무엇?

계약 기간이 지나거나 차임을 지급하지 못하게 되어도 세입자가 건물을 비워주지 않아 임대인은 곤란을 겪는 경우가 많다. 코로나19 사태로 경영이 어렵거나 가계 사정이 넉넉지 않은 세입자들이 최근 증가하여 임대인과 임차인 간의 명도소송이 점진적인 증가세에 있다.

명도소송이란 부동산의 소유자 등이 부동산을 점유하고 있는 자를 상대로 부동산을 인도받기 위해 제기하는 민사소송을 말한다.

지난해 9월 대법원이 발표한 ‘2020사법연감’을 분석한 결과 2019년 한 해 동안 접수된 명도소송은 1심만 3만 6709건으로 집계됐다. 명도소송은 2017년에는 3만 5566건, 2018년에는 3만 9400건으로 매년 많은 건수를 기록하고 있는데, 이는 민사소송 중 손해배상청구소송에 이어 두 번째로 많은 사건 수이다. 민사소송 사건에서 한 해에 3만 건이 넘는 소송은 손해배상청구소송과 명도소송밖에 없을 정도다.

심급별로는 1심이 3만 6709건, 항소심이 2668건, 상고심 503건으로 총 3만9880건이었다. 법원별로는 수원지방법원이 6018건으로 전국에서 가장 많았고, 인천지방법원이 3947건으로 뒤를 이었다.

◇ 명도소송이 발생하는 원인은

임대인이 임차인에게 자신의 부동산을 인도하라는 명도소송을 제기하게 되는 주요 원인은 임차인의 차임 연체다. 주택의 경우에 2기의 차임이 연체되면 임대인은 계약을 해지하고 임대인을 상대로 명도소송을 제기할 수 있고(민법 제640조), 상가 건물의 경우에 3기의 차임이 연체되면 임대인은 임차인에게 명도소송을 제기할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제10조의8).

여기서 차임 연체는 2기 또는 3기 연속될 필요는 없고, 연체액이 합산하여 (주택의 경우) 2기분 또는 (상가의 경우) 3기분에 달하면 된다.

최근 코로나19 사태로 인하여 사업이 어려워진 소상공인들이 월세를 내지 못하여 명도소송을 당할 것이 예상된다. 다만, 코로나19 사태로 소상공인들 경영상황이 어려워진 사정을 고려하여 국회는 상가건물 임대차보호법을 개정했다. 개정된 상가건물 임대차보호법(2020년 9월 29일 시행, 법률 제17490호)에는 2020년 9월 29일부터 6개월간 임차인이 발생시킨 차임 연체에 대해 ‘임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있는 연체차임’에 포함하지 않는 것으로 규정되어 있다. 즉 상가건물을 임차한 임차인이 2020년 9월 28일까지 2기의 차임을 연체한 후 2020년 9월 29일부터 2021년 2월 28일까지 또다시 차임을 연체하였더라도 이 기간(2020년 9월 29일부터 2021년 2월 28일)에 발생한 연체차임을 이유로 임대인은 임차인에게 계약을 해지하고 상가 건물에 대한 명도소송을 제기할 수 없다.

차임연체를 제외하면 △ 임대차 기간이 만료된 경우 △ 임차인이 임대인의 동의없이 권리를 양도하거나 임차물을 전대하는 경우 △ 임차인이 파산선고를 받은 경우 △ 임차인이 목적물을 훼손, 멸실한 경우 △ 기타 계약을 위반하여 계약 해지를 할 수 있는 경우 등이 발생한 경우에 임대인은 계약을 해지하고 임차인을 상대로 명도소송을 제기할 수 있다.

◇ 명도소송의 진행 기간은

명도소송이 제기되는 경우에 쟁점에 따라 재판에 걸리는 기간이 천차만별이다. 명도소송도 소송이라 현재 우리나라 민사소송 실무상 6개월 이상 걸리는 것이 보통이며, 2년 이상 진행되는 경우도 있다.

이렇게 소송에 소요되는 기간이 길다보니 임차인은 임대인과의 명도소송 중에 건물의 점유를 다른 사람에 넘기기도 한다. 이처럼 임차인이 소송 중 해당 건물의 점유를 다른 사람에게 넘기는 경우에 임대인은 점유를 이전받은 사람을 상대로 다시 소송을 걸어야 하는데 이 경우 임대인이 자신의 재산권을 행사하지 못하여 피해를 크게 입기도 한다.

그렇기 때문에 법률전문가들은 임대인이 명도소송 제기 시에 임차인에게 ‘부동산 점유이전금지가처분’을 동시에 진행하라고 조언한다.

부동산 점유이전금지가처분이란 임차인이 다른 사람에게 점유 이전 행위를 금지하는 임시 처분으로 목적물의 인적, 물적 현상을 본집행시까지 그대로 유지하게 하는 것을 말한다. 목적물의 인적, 물적 현상을 유지케 하는 것을 일컬어 ‘점유를 항정’시킨다고 말하는데 실효성 있는 명도소송을 위해서 임대인은 임차인에 대한 점유 항정 절차인 ‘부동산 점유이전금지가처분’을 반드시 진행해야 한다.

이처럼 명도소송은 우리 주위에 빈번히 발생하지만 어렵기도 하고, 시간이 오래 걸리고 경비지출이 많다.

법률전문가들은 명도소송의 불편함을 겪지 않으려면 임대인에게 반드시 ‘제소전화해’를 임차인과 하라고 권한다.

◇ 임대인이 명도소송을 하지 않기 위해서는 ‘제소전화해’를 해야

앞서 본바와 같이 명도소송에는 긴 시간과 많은 경비 지출이 따른다.

임대인들은 명도소송을 피하기 위해서는 임대차 계약 개시 전 또는 도중에 임차인과 제소전화해를 체결하면 된다.

제소전화해란 개인 간 민사분쟁이 발생하기 전에 그 분쟁이 소송으로까지 번지는 것을 막기 위해 소송 제기 전에 발생할 분쟁에 대한 해결방안을 적시한 조서를 법관 앞에서 작성하는 민사소송법상 절차를 말한다.

임대인은 임차인과 제소전화해 조서를 작성하면서 임차인이 일정한 계약위반 행위를 하면 임대인은 건물을 즉시 인도할 수 있다고 제소전화해 조서에 기재하면 된다. 조서에 기재하여 법관 앞에서 확인을 받으면 조서에 기재된 내용대로 임대인은 소송 없이 강제집행을 할 수 있다.

예를들어 임대인과 임차인이 제소전화해 조서를 작성할 때에 그 조서에 ‘3기의 차임을 연체하면 임대인은 부동산의 명도를 할 수 있다’는 취지의 내용을 기재한다면 임대인은 임차인의 3기 차임 연체 즉시 제소전화해를 근거로 강제집행이 가능하다.

◇ 제소전화해도 없고, 보증금을 다 까먹어 들어간다면 임대인은 ‘부동산 명도 단행가처분’을 하면 돼

대부분 임대인은 전문적인 법률 조언을 받지 않고, 직접 건물을 관리하는 경우가 많다.

이 경우에 임대인은 제소전화해가 없어 즉시 자신의 부동산을 가져올 수도 없고, 명도소송은 진행 기간이 너무 길어 임차인이 낸 보증금은 차임 연체로 다 까먹어 들어가기 일쑤다.

특히, 명도소송에서 이기더라도 이미 보증금을 초과하여 임대인에게 큰 손실이 발생하는 사례가 많다.

그렇다면 법률전문가들은 임대인에게 ‘부동산 명도 단행가처분’을 제기할 것을 권한다. 부동산 명도 단행가처분을 행하면 짧은 기간에 건물을 명도받아 올 수 있기 때문이다.

국내 대표적인 빌딩관리회사 ㈜로펌에셋 박주안 대표는 “임차인과 새로운 임대차계약을 체결하기 전에 임대인의 위임을 받아 제소전화해조서를 작성하지만, 제소전화해조서를 받아 두지 않은 건물을 새롭게 관리하게 되면 부동산 명도 단행가처분을 통해 피해를 줄인다”고 말하면서 “다만 부동산 명도 단행가처분은 요건이 까다롭고, 법원에서 부동산 명도 단행 가처분 신청을 인용하더라도 임대인에게 다액의 보증금을 납부하라고 명하기도 하기 때문에 철저한 준비가 필요하다”고 설명했다.

최근 서울중앙지법 제51민사부(재판장 한경환)는 임대인이 임차인을 상대로 낸 부동산 명도 단행가처분 소송(2020카합22255)에서 “임차인의 차임 연체로 임대차 보증금이 모두 소멸되었고, 임차인에게 다른 항변 사유가 없어 임대인의 명도 청구에 임차인은 무조건적으로 응할 수 밖에 없는 처지”라는 이유로 부동산 명도 가처분을 인용했다. 이와 같은 법원의 결정은 임대인이 부동산 명도 단행 가처분을 신청한지 한달도 안되어서 결정이 났고, 이를 근거로 명도집행은 일주일만에 완료되었다.

◇ 임차인이 임대인의 명도에 대항할 수 있는 사유는

임대인의 명도소송이나 단행가처분 소송에 대하여 임차인은 어떠한 이유로 임대인으로부터 명도를 당하지 않고, 자신의 재산을 보호할 수 있을까

임차인이 임대인에게 대항할 수 있는 사유에는 △ 임대차 계약이 묵시적 갱신된 경우 △ 부속물매수청구권이나 지상물매수청구권을 행사하는 경우 △ 임대차보증금이 남아 있어 이를 돌려달라고 하는 경우 △ 유치권이 발생하여 이를 행사하는 경우 △ 임대인이 권리금 회수를 방해하였다고 인정되는 경우 등이 있다.

한편 최근 명도소송 동향과 관련하여 코로나19 사태로 인해 소상공인 보호를 골자로 상가건물 임대차보호법이 개정되면서 명도소송이 다소 주춤한 상태이나 연체차임 관련 문제가 다시 불거지는 올해 3월부터 명도소송이 줄 이을 것으로 예상된다.

최근 어려워진 소상공인과 가계의 경제 상황이 임대인과 임차인의 갈등을 넘어 부동산 명도 소송의 폭증으로 이어질 것인지 염려되는 대목이다.