[명경의 법률이야기] 부동산 가계약 후 계약파기되면 가계약금 돌려줘야 할까?

Q) 얼마 전 다른 지방에 가지고 있던 아파트를 파는 과정에서 법적 분쟁을겪었습니다.

저는 현재 A시에 살고 있는데 다른 지방 소도시인 B시에 아파트를 한 채 가지고 있습니다. 그러던 중 지금 살고 있는 A시에 직접 거주할 목적으로 아파트를 한 채 더 구매하게 되었습니다.

저는 1가구 2주택 부담을 피하기 위하여 B시에 있는 아파트를 팔기로 결정하고 B시에 있는 공인중개사 사무소에 아파트를 내 놓았습니다. 아파트를 내 놓은 지 얼마 지나지 않아 공인 중개사로부터 저희가 내 놓은 가격에 아파트를 사려는 사람이 있다는 이야기를 들었습니다.

A시와 B시는 가까운 거리가 아니어서 3일 후에 매수인을 만나 계약서를 작성하기로 하였고 공인중개사의 조언에 따라 우선 500만원을 매수인으로부터 받았습니다. 그 후 저는 실계약일에 B시에 가서 계약서를 작성하려고 하였는데 공인중개사로부터 매수인이 매수 의향을 번복하였다는 이야기를 들었습니다.

저는 매수인의 일방적인 번복에 매우 화가 난 상태였는데 매수인은 한술 더 떠 공인중개사를 통해 가계약금을 돌려 달라고 주장하고 있습니다. 계약을 일방적으로 위반한 것은 매수인인데 제가 가계약금을 돌려 줘야 할까요?

A) 부동산 거래 관행상 본계약에 앞서 가계약금을 주고받는 경우가 많습니다. 매도인과 매수인이 멀리 떨어져 살고 있고, 계약서를 작성하기 위해서는 날짜를 정해서 만나야 하는 경우 그 날짜까지 매도인은 부동산을 다른 사람에게 팔지 않고 매수인은 사겠다는 마음을 바꾸지 않겠다는 무언의 약속으로 가계약금을 지급하는 경우가 많습니다.

가계약금을 주고 받은 당사자들은 매수인이 변심하는 경우에는 매도인이 매수인에게 돌려 줄 필요가 없고 매도인이 다른 사람에게 파는 경우에는 매도인이 매수인에게 두 배로 돌려줘야 한다고 생각하는 경우가 많습니다.

하지만 법적으로 가계약금은 그 자체로 아무런 법적 효력이 없는 경우가 많습니다. 실제 계약이 성립된 것으로 볼 수 있는 경우 그 계약의 계약금 중 일부에 불과합니다. 다시 말하면 가계약금을 주고 받은 것만으로는 매매계약이 성립되지 않은 것이므로 단순 변심하였다고 하더라도 가계약금을 위약금 내지 해약금으로 볼 수 없습니다. 결국 돌려줘야 하는 것입니다.

대법원은 “계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 계약의 내용에 관한 의사의 합치가 있어야 한다. 이러한 의사의 합치는 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니고, 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적으로 의사가 합치되거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있으면 충분하다. 한편 당사자가 의사의 합치가 이루어져야 한다고 표시한 사항에 대하여 합의가 이루어지지 않은 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 않은 것으로 보는 것이 타당하다”고 판시하고 있습니다. 계약의 성립을 위해서는 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 당사자 간에 합의가 있어야 함을 분명히 하고 있습니다.

즉 부동산 매매계약의 경우에는 매매대금, 계약금, 중도금, 잔금 및 금원의 지급시기 등 최소한의 본질적인 요소가 구체적으로 정해져야 할 것입니다. 이에 더하여 상호 간의 계약이행을 위한 방법을 어떻게 정해야 할 것인지(계약서의 작성시기) 등도 정해져야 할 것입니다.

질문하신 내용의 경우 매매대금에 대해서만 정해져 있을 뿐, 그 외의 사항은 정한 바가 없습니다. 따라서 매수인의 단순 변심의 경우에도 원칙적으로 가계약금은 돌려줘야 합니다.

다만 매도인 입장에서는 계약이 성립될 것이라고 믿고 이에 따라 행동하였는데 상대방이 부당하게 이를 좌절 시켰으므로 손해배상청구가 가능할 것으로 보입니다. 하지만 청구 가능한 금액은 신뢰이익 즉 계약이 성립될 것이라고 믿고 지출한 비용정도입니다. 이번 사안의 경우에는 A시에서 B시로 이동하기 위한 경비 정도가 될 것 같습니다.