​[박예준 칼럼] 일시적 1세대 2주택 해소를 통해 취득세 절감

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박예준 변호사
입력 : 2023-01-18 16:17
수정 : 2023-01-19 11:19
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[사진=법률사무소 새로]

 일시적 1세대 2주택 취득세 중과 배제 혜택
 
전편에 이어 취득세를 살펴보겠습니다.
 
주택의 취득세는 취득세 과세표준에 취득세율을 곱하여 산출된 금액을 주택의 소유권 이전 등기 전에 신고 및 납부하도록 하고 있습니다.
 
주택의 취득세 과세표준은 해당 주택의 매매가격입니다.
 
주택의 취득세 취득세율은 기존에 보유한 주택이 없다가 주택을 취득하여 비로소 1주택자가 되는 때에는 1) 취득가액이 6억원 이하인 경우 1%, 2) 취득가액이 6억원 초과 9억원 이하인 경우 (해당주택의 취득가액X2/3억원-3)X1%, 예를 들면 8억원의 경우 (8억원X2/3억원-3)X1%=2.33%, 3) 취득가액이 9억원 초과인 경우에는 3%입니다.
 
주택의 일부 지분을 취득한 경우에는 "지분 취득가액X전체 주택 공시가격/지분에 해당하는 공시가격"을 취득가액으로 보고 적용 세율을 구한 다음, 그 세율을 지분의 취득가액에 곱하여 산정합니다.
 
기존에 1주택을 소유하고 있는 사람이 조정대상지역 안에 주택을 취득하는 경우에는 신규 주택 취득시에 8%의 취득세가 부과됩니다. 다만, 일시적 1세대 2주택에 해당하는 경우는 기존에 보유한 주택이 없다가 1주택자가 되는 경우와 같은 취득세율을 적용합니다.
 
일시적 1세대 2주택은 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 2년으로 하며, 이하 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택 등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택 등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 취득하는 것을 말합니다.
 
일시적 1세대 2주택에 해당하는 경우 취득세를 납부하는 방법은 1) 2주택에 해당하는 것으로 보고 취득세를 8%로 납부했다가, 일시적 2주택 기간 안에 종전주택을 양도한 이후에 중과 부분을 환급받는 방법과 2) 일시적 1세대 2주택으로 신고해서 1~3%의 취득세를 납부했다가 일시적 2주택 기간에 양도하지 못하면 8%에 미달하는 부분과 가산금을 납부하는 방법 두 가지가 있습니다.
 
일시적 1세대 2주택으로 취득세 혜택이란 기존에 1주택을 보유하고 있는 사람이 취득 당시에 조정대상지역 내의 신규주택을 취득한 이후에 3년 혹은 2년 안에 종전주택을 "처분"하면 무주택자가 1주택을 취득한 것과 같이 신규주택의 취득에 대해서 8%가 아닌 1~3%의 취득세율을 적용해준다는 것입니다.
 
즉, 일시적 1세대 2주택 규정의 적용을 받아서 취득세의 중과세를 피하려면 종전주택을 신규주택 취득 이후 3년 혹은 2년 안에 "처분"해야 합니다.
 
같은 단어라도 세법 용어로 쓰일 때와 다른 법률 용어로 쓰일 때 그 의미가 다른 경우가 많이 있습니다. 일상적인 용법보다는 세법 용어로 쓰일 때 대부분 그 의미가 좁게 해석됩니다. 예를 들면, 취득세와 관련된 지방세법에서는 "처분"이라는 용어가 주로 사용되고, 양도세와 관련된 소득세법에서는 "양도"라는 용어가 사용되는 경우입니다. 일상적인 언어 생활에서는 큰 차이가 없는 용어지만 세법의 영역에서는 적용 범위가 많이 다릅니다.
 
 
 지방세법의 취득세 부분상 "처분"의 의미
 
일시적 1세대 2주택의 취득세 혜택을 받는 방법을 찾기 위해서 지방세법의 취득세 부분에서 말하는 "처분"의 의미를 분명히 해보겠습니다.
 
지방세법, 지방세기본법 등 지방세 관련 법률에는 "처분"이라는 용어를 분명하게 정의하고 있지 않습니다. 결국 법률체계 전반에서 사용하는 "처분"이라는 용어와 지방세법 등 지방세 관련 법률에서 사용되는 다른 용어의 정의를 살펴서 "처분"의 의미를 확정해야 합니다.
 
민법에서 사용하는 "처분행위"라는 용어의 "처분"과 지방세법의 "처분"이 법률적으로는 가장 가까운 개념입니다. 세법은 민법에 따른 국민들의 행위에 대해서 어떠한 방법으로 세금을 부과할 것인가를 정한 법이기 때문에 민법의 개념이 차용되는 경우가 많습니다. 그렇다고 민법에서의 개념과 항상 일치하는 것은 아닙니다.
 
민법에서도 "처분행위"를 분명하게 정의하고 있는 규정은 없지만, 판례와 학설에서는 "물건의 소유권을 제3자에게 이전하거나 물건에 저당권 등의 제한 물권을 설정하거나 물건 자체의 물리적 상태를 변경하거나 훼손하는 행위"를 의미합니다.
 
지방세법에서 "처분"을 분명하게 규정하고 있지 않지만, "처분"의 상대적인 개념을 의미하는 "취득"은 분명하게 "매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득"이라고 규정하고 있습니다.
 
민법의 "처분행위"의 의미와 지방세법의 취득세 부분의 "취득"의 규정을 합쳐서 보면, 지방세법의 취득세 부분의 "처분"은 "소유자가 자신의 의지에 따라서 대상 물건의 소유권을 제3자에게 유상 혹은 무상으로 이전하는 것"이라고 정의할 수 있습니다.
 
소득세법에서 "양도"를 "자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것"이라고 규정하고 있는 것과 지방세법과 소득세법에서 취득세와 양도소득세의 비과세 대상으로 "신탁법에 따른 신탁행위로 소유권을 위탁자에게서 수탁자로 이전하는 경우"를 드는 것까지 고려하면, 결국 지방세법 취득세 부분에서 말하는 "처분"은 양도소득세의 과세대상이 되는 "양도", 신탁법에 따른 위탁자에서 수탁자로의 소유권 이전에 따른 "신탁등기", 제3자에게 대가 없이 대상 물건의 소유권을 이전해주는 "증여" 이렇게 3가지로 유형화할 수 있습니다.
 
다시 말하면, 일시적 1세대 1주택의 취득세 혜택을 보기 위해서는 종전주택을 3년 혹은 2년 안에 1) 제3자에게 양도하고 양도소득세를 납부하거나, 2) 제3자를 수탁자로 하여 신탁등기를 하거나, 3) 제3자에게 무상으로 소유권을 이전하는 증여를 하면 됩니다.
 
양도소득세 부분에서 살펴보았듯이 주택을 제3자에게 단순 양도하거나 증여나 부담부증여를 하는 것은 경제성이 현저히 떨어지는 계획입니다.
 
 
 신탁등기를 통한 종전주택의 "처분"
 
결국은 종전주택을 제3자를 수탁자로 하여 신탁법에 따른 신탁을 하고 신탁등기를 하는 것만 남습니다. 신탁이란 "신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계"를 말합니다. 쉽게 말하여 소유자가 믿을 만한 사람을 수탁자로 하여 법률적 소유권을 이전해주고 수탁자가 수익자를 위하여 해당 자산을 관리하도록 하는 것입니다.
 
신탁이 "처분"이라는 것은 대법원도 "신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로, 부동산 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니며, 그 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 관한 관리·처분권을 갖게 된다"라고 일관되게 결론 내리고 있어서, 신탁등기만으로도 지방세법의 취득세 부분에서 말하는 "처분"이 된 것은 분명합니다.
 
신탁등기를 한다고 해서 대상 부동산의 경제적 소유권이 기존 소유자인 위탁자에서 수탁자로 이전하는 것이 아니고 관리의 효율화를 위해서 법률적 소유권만 수탁자에게 이전하기 때문에 우리나라 세법은 신탁 등기에 따른 소유권 이전에 대해서 취득세, 양도소득세, 증여세, 법인세 등 경제적 실질의 변화에 따른 세금을 일체 부담시키지 않습니다. 다만, 대상 부동산의 등기부등본에 소유자의 기재가 바뀌기 때문에 등록세는 납부해야 합니다. 하지만 등록세 금액이 다른 부가세금까지 고려하더라도 7200원에 불과하기 때문에 신탁등기에 따른 관련 비용은 등기수수료까지 고려하더라도 부동산 1건당 3만원이 채 되지 않습니다.
 
따라서 일시적 1세대 2주택에 따른 취득세 혜택을 보기 위해서는 종전주택을 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 혹은 2년 안에 제3자를 수탁자로 하여서 신탁등기를 하면 됩니다.
 
현실적으로는 취득세의 과세권자인 각 지방자치단체는 신탁등기가 “처분”이 아니라고 하면서 취득세 중과를 면해주려고 하지 않을 가능성도 큽니다. 담당공무원들이 신탁 제도에 익숙하지 않을 뿐만 아니라 정당한 제도를 활용하였음에도 불구하고 취득세 회피 행위라고 하면서 무작정 취득세를 부과한 다음 지방세불복절차를 밟으라고 할 가능성이 높습니다.
 
과세관청에서 무작정 세금을 부과하더라도 지방세불복절차가 과세예고통지, 과세전적부심사, 행정심판, 행정소송 3심까지 6단계나 되기 때문에 시간도 오래 걸리고 그 안에 조금이라도 복잡하면 조세 소송은 대법원에서 결론이 나기 마련이므로 행정심판, 행정소송 1심, 2심 단계에서는 결론이 이리 저리 오가는 경우도 많아서 납세자는 마음고생을 많이 하게 됩니다. 과세관청은 납세자를 압박하기 위해서 납부 독촉, 재산 압류 등을 진행하기 때문에 제때 집행정지 신청, 과세관청과 협의 등의 절차를 밟아야 하는 불편함도 있습니다. 물론 세금을 납부하고 조세불복 절차를 밟으면 편하지만 취득세 금액이 적지도 않을 뿐만 아니라 아무래도 세금을 납부하고 싸우면 행정심판 위원들이나 판사들이 세금을 낼 능력도 있으면서 세금을 안 내려고 한다는 부정적인 시선을 갖고 심판이나 재판에 응하기 때문에 그 자체로 납세자에게 불리한 면도 생깁니다.
 
그러나 앞에서 살펴본 신탁등기에 대한 대법원의 태도나 세법의 각 규정에 비추어 보면, 신탁등기가 취득세 중과를 면할 수 있는 요건인 “처분”이 됨은 명백합니다. 거기에 앞서 본 양도소득세 일시적 1세대 2주택 혜택까지 고려한다면, 기존에 1주택을 소유하고 있는 사람이 조정대상지역 안에 주택을 취득하여 취득세 중과 대상이 된 경우에는 1) 종전주택을 제3자를 수탁자(가족을 포함한 특수관계자라도 성인이기만 하면 수탁자가 될 수 있습니다)로 하여 신탁등기를 하고, 2) 가족이 대주주인 가족법인을 설립하고, 3) 가족법인에게 종전주택의 수익권을 양도하고 양도소득세 신고를 하고, 4) 가족법인이 종전주택의 소유자에게 지급해야하는 매매대금에 대해서는 장기 채무로 회계처리하는 방법으로 진행한다면 취득세와 양도소득세의 일시적 1세대 2주택 혜택을 모두 안전하게 받을 수 있습니다.
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