​[박예준 칼럼] 일시적 1세대 2주택 해소를 통해 양도소득세 절감

info
박예준 변호사
입력 : 2023-01-13 09:39
수정 : 2023-01-13 10:04
프린트
글자 크기 작게
글자 크기 크게

[사진=법률사무소 새로]

 일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세 혜택
 
일시적 1세대 2주택의 혜택이 있는 세금은 양도소득세, 취득세, 종합부동산세입니다. 그중에서 종합부동산세는 지금 설명해드리는 방법으로는 1세대 2주택의 혜택을 볼 수 없기 때문에 논외로 하겠습니다. 
 
양도소득세부터 살펴보겠습니다.
 
주택을 양도하는 경우에는 양도 당시 1세대가 보유하고 있는 주택 수에 따라서 양도소득세를 계산하는 방법이 다릅니다.
 
1세대가 1주택을 2년 이상 보유한 경우에는 보유하던 1주택을 양도하더라도 그 양도가액이 12억원 이하인 경우에는 양도소득세가 비과세됩니다. 해당 주택이 취득 당시에 조정대상지역 안에 있었으면 해당 주택을 2년 이상 보유하고, 그중 2년 이상 거주한 경우에 한하여 양도소득세가 비과세됩니다.
 
1세대가 1주택을 보유하던 중 그 양도가액이 12억원을 초과하게 양도하는 경우에도, 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 차감한 양도차익 중 12억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세되며, 장기보유특별공제액도 20~80%로 높게 적용받을 수 있습니다. 세율도 중과 없이 기본세율이 적용됩니다.
 
1세대가 2주택 이상을 소유한 상태에서 가지고 있던 집 중에서 1채를 양도하는 경우에는 비과세 혜택이 없고, 장기보유특별공제액은 6~30%의 낮은 구간으로 적용받는 등 불이익이 큽니다.
 
양도 당시에 1세대가 2주택을 소유하고 있더라도, 1세대가 1주택을 소유한 상태에서 종전주택을 취득한 지 1년 이상 지난 후에 신규로 1주택을 취득하고, 종전주택을 신규주택을 취득한 이후 3년 이내(신규주택 취득 당시 종전주택이 조정대상지역 이내에 있었고, 조정대상지역 이내에 있는 신규주택을 취득한 경우는 2년 이내) 종전주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택을 소유하다가 양도한 것으로 보고 양도소득세를 계산하도록 하고 있습니다.
 
양도소득세의 일시적 1세대 2주택의 혜택을 모두 받는 가장 확실하고 분명한 방법은 제3자에게 적절한 가격으로 종전주택을 "양도"하는 것입니다. 하지만 이것이 현재 주택시장 상황에서 쉽지 않습니다. 뿐만 아니라 종전주택도 입지가 좋다는 등 투자가치가 있어서 종전주택 소유자가 계속 보유하는 것을 원할 수도 있습니다.
 
물론 누구든지 일시적 1세대 2주택의 양도소득세 비과세 혜택을 받아서 기존에 보유한 기간 동안의 양도차익에 대해서는 세금을 내지 않고, 이후 기간에 대해서도 최소한의 세금만 부담하고 싶을 것입니다.
 

 일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세 적용 기존 방안
 
일시적 1세대 2주택의 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 다른 방법이 있을까요?
 
가장 먼저 생각나는 것은 종전주택 소유자의 자녀 등 가족에게 증여하는 것입니다. 종전주택을 자녀 등 가족에게 증여하는 경우는 양도가 아니어서 양도소득세는 발생하지 않지만, 증여세와 취득세가 발생하기 때문에 경제적으로 비합리적입니다. 증여세는 증여하는 주택가액의 10~50%나 되고, 증여에 따른 취득세는 증여받는 주택가액의 12%가 되는 경우가 많기 때문에 증여하는 주택가액의 70%에 육박하는 금액을 세금으로 부담해야 합니다.
 
부담부증여에 대해서도 논의가 많이 있습니다. 부담부증여를 하면, 부담부증여 중 가족들에게 이전되는 채무 부분은 양도소득세가 부과되고, 부담부증여 중 주택가액에서 채무 부분을 뺀 나머지 금액에 대해서는 증여세가 부과됩니다. 부담부증여를 받는 가족들이 별도 세대를 구성하고 있으면서 무주택자인 경우에만 1세대 2주택 양도소득세 비과세 혜택과 부담부분에 대한 낮은 취득세 혜택이 있는데, 이러한 혜택을 고려하더라도 증여로 인정되는 부분에 대한 증여세와 증여취득세를 고려하면 역시 경제적으로 바람직하지 않습니다.
 
종전주택의 소유자가 가족에게 종전주택을 양도하는 방법을 고려할 수 있습니다. 이때에는 종전주택을 양수하는 가족이 매매대금을 치르지 못하면 종전주택의 소유자가 종전주택을 양수하는 가족에게 종전주택을 증여한 것으로 볼 가능성이 크기 때문에, 결국 증여한 경우와 다를 바가 없습니다.
 
가족법인을 설립해서 가족법인에게 종전주택을 양도하는 방법도 생각해볼 수 있습니다. 이 경우에 가족법인이 종전주택의 소유자에게 지급해야 하는 양수 대금을 가족법인의 장기 채무로 전환하여 둔다고 하더라도(가족법인이라고 할지라도 자연인에게 적용되는 상속세및증여세법의 적용을 받지 않기 때문에 증여로 추정되는 문제는 없습니다), 법인이 주택을 취득할 때는 12%의 취득세를 부담해야 하는 문제가 생깁니다. 비록 정부에서 취득세율을 6%로 낮추겠다고 발표했지만 입법사항이어서 현재의 국회의석 분포에서는 법률 개정을 장담할 수 없습니다. 그리고 6%의 취득세율 또한 매우 높습니다.
 
 
 가족법인 설립 후 신탁 수익권 양도를 활용하는 종전주택 해결
 
제가 추천하는 가장 좋은 방법은 1) 종전주택의 소유자가 위탁자이자 수익자가 되고 제3자를 수탁자로 하는 신탁등기를 하면서, 2) 그 신탁 계약의 내용을 수익자가 종전주택의 소유에 따른 모든 경제적 이익을 누리는 것으로 하고, 3) 종전주택의 가족들이 대주주가 되는 가족법인을 설립한 후, 4) 종전주택 신탁계약의 수익자인 종전주택의 전 소유자가 종전주택 신탁계약의 수익권을 가족법인에게 양도하면서 양도대금은 가족 법인의 장기 채무로 회계처리 하는 것입니다. 이렇게 하면 종전주택의 소유자는 결국 가족 법인이 별도의 취득세를 부담하지 않고 종전주택의 일시적 1세대 2주택에 따른 취득세와 양도소득세 혜택을 모두 누릴 수 있게 됩니다.
 
양도소득세 측면에서 일시적 1세대 2주택의 혜택을 받으려면 종전주택을 "양도"하여야 합니다. 여기서 "양도"는 "자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것"이기 때문에 종전주택을 제3자를 수탁자로 하여 법률적 소유권만 이전하는 신탁등기만으로는 "양도"로 보지 않습니다.
 
신탁등기를 통해서 종전주택을 양도한 것으로 보려면 종전주택의 소유자가 위탁자이자 수익자가 되면서, 제3자를 수탁자로 하여 신탁등기를 하고, 신탁계약의 내용이 종전주택의 모든 경제적 이익을 수익자가 누리는 것으로 작성한 후, 이와 같은 신탁의 수익권 전부를 "양도"하면 됩니다. 이 부분은 소득세법에 분명하게 나와 있습니다.
 
이에 더하여 신탁의 수익권을 취득하는 것은 취득세 과세대상 재산을 취득하는 것이 아니어서 신탁의 수익권을 양수하는 자는 취득세를 납부하지 않습니다. 이 내용 역시 대법원 판례를 통해서 여러 번 확인된 것입니다.
 
위와 같은 방법을 통하여 가족법인이 종전주택을 상당기간 보유하다가 제3자에게 매각하는 경우, 종전주택의 가족법인 보유기간 동안의 양도차익에 대해서는 양도소득세율의 2/3 수준인 법인세율을 적용받아 세금을 납부하게 되어 절세효과도 있습니다. 양도소득세를 계산할 때는 보유기간 동안 이자나 보유세 등을 양도차익에서 차감하지 않지만, 법인세를 계산할 때는 모두 차감되기 때문에 여기서도 상당한 절세효과를 누릴 수 있습니다.
 
가족법인을 설립해서 처리한다고 하면 가족법인에 있는 돈은 어떻게 가져올 수 있는지 묻는 경우가 많습니다. 법인제도에서 상정하는 가장 기본적인 방법은 배당입니다. 가족 구성원이 가족법인의 임원이나 직원이 되어서 급여와 상여금을 받는 방법도 가능합니다. 하지만 이 두 가지 방법은 가족법인이 가족구성원에게 돈을 지급할 때 높은 종합소득세가 부과된다는 문제가 있습니다. 그래서 보통은 가족법인을 한번 설립하면 가족법인의 법인카드를 활용해서 식사를 하는 정도의 비용을 부담하고, 법인 명의로 차량을 장기렌털이나 리스로 해서 활용하는 정도로 하고, 추가 투자를 법인의 명의로 계속 하는 방법으로 가족법인을 영속해 운영합니다. 가족법인의 자금을 배당이나 급여 등으로 가족구성원에게 지급하더라도 그 지급 금액을 조정해서 가족 구성원이 납부하는 세금의 금액과 시점을 조정하는 방법으로 상당한 이익을 누릴 수도 있습니다.
 
주택을 신탁등기하면 대출을 유지하거나 새롭게 대출을 받는데 문제가 생기는 것이 아닌지 걱정을 많이 합니다. 기존 대출은 신탁등기를 하더라도 만기 시점까지 아무런 문제가 없습니다. 지금까지는 주택담보대출이 사실상 막혀 있었기 때문에 신규 대출이 어려웠습니다. 주택담보대출이 풀린다면 신탁등기를 한 주택은 소유권이 이전되어서 채무자와 담보물건의 소유자가 다른 제3자 담보 대출로 그 대출의 형태가 바뀔 뿐입니다. 제3자 담보 대출은 기존에도 많이 있기 때문에 주택담보대출 규제가 풀린다면 큰 어려움 없이 대출이 될 것으로 보입니다.
기사 이미지 확대 보기
닫기