[아주로앤피] 2주택자인 A씨는 아파트 한 채를 처분하기 위해 시세보다 훨씬 낮은 가격에 내놓았다. 하지만 아파트가 팔리지 않아 A씨는 발을 동동 구르고 있다. 그가 양도세 비과세 혜택을 보기 위해선 오는 9월까지 아파트를 처분해야 한다.
 
지난 5월 정부가 내놓은 소득세법 시행령 개정안에 따르면 조정대상지역에서 거주지를 옮겨 일시적으로 2주택자가 된 자는 2년 이내에 기존 주택을 팔면 양도세를 면제받을 수 있다.
 
하지만 현재 극심한 부동산 '거래절벽' 때문에 처분하기 쉽지 않다. 실제 지난달 새 아파트에 입주하지 못한 수분양자 41.2%가 기존 주택을 팔지 못한 것으로 나타났다.
 
일시적 1가구 2주택 혜택을 받기 위해선 유예기간 안에 기존 주택을 처분해야만 한다. 가격을 낮춰 급매물로 내놔도 처분하기 어려운 것이 현실인 상황이다.

작지만 강한 전문 로펌이 해결사로 나섰다. 법률사무소 새로(대표 변호사 박예준)는 ‘일시적 1가구 2주택 취득세·양도세’ 문제에 대한 아이디어를 제시했다. 
 
◆주택 못 팔면 ‘신탁’으로 세금 해결
지난 6월 29일 법률사무소 새로는 일시적 1가구 2주택자들이 겪는 취득세·양도세 문제를 분석하고 해결책을 제시하는 유튜브 방송을 내놨다.
 
박예준 대표는 “기존 주택을 제3자에게 팔지 못하더라도 주택을 신탁등기하고, 수익권을 특수관계법인에 양도하면 취득세 중과를 피하고 양도세도 면제받을 수 있다”며 “믿을 만한 사람을 주택 수탁자로 해서 신탁등기를 하면 처분한 것이 되므로 취득세 중과 배제를 할 수 있다”고 설명했다.
 
지방자치단체는 기존 주택에 대한 ‘신탁등기’만으로는 취득세 중과 배제를 해 주지 않으려는 경향이 있다. 이에 수익권을 특수관계법인에 양도하면 경제적 실질에 따른 양도가 일어난 것이기 때문에 취득세 중과 배제 요건인 ‘처분’에 확실히 부합한다.
 
만약 1주택 보유자가 시가 5억원 상당 주택을 구입하면 기존 주택은 3년 안에 처분해야 일시적 1가구 2주택에 따른 취득세 중과 배제 혜택을 누릴 수 있다. 종전·신규 주택 모두 조정대상지역에 있으면 2년이다.
 
박예준 변호사는 “만일 이 기간에 기존 주택을 처분하지 못하면 일시적 2주택에 해당하지 않으므로 8.4%(전용면적 85㎡ 이하)의 취득세 세율을 적용받아 세금으로 4200만원을 내야 한다. 이럴 때 기존 주택을 신탁하고 수익권을 양도하면 '처분'에 해당해 일반 세율 1.1%가 적용되면서 취득세 550만원만 내면 된다”고 말했다.
 
수익권 양도로 신탁 부동산의 경제적 실질을 양도하면 신탁 부동산 자체의 양도로 평가돼 양도세를 내면 된다. 이때 일시적 1가구 2주택 세율을 적용받아 양도세 비과세 혜택을 받는다.
 
일시적 2주택에 해당하지 않더라도 2023년 5월 9일까지 양도세 중과 유예를 시행하고 있으므로 다주택자도 신탁 수익권 양도를 통해 양도세 절감 효과를 누릴 수 있다. 예를 들어 5억원에 취득한 주택을 10억원에 양도했을 때 기존 세액 계산 방식을 적용하면 2주택자 기준 양도세액이 3억원 정도 발생한다.
 
박예준 변호사는 “그러나 중과 유예기간 동안 장기보유특별공제와 일반 세율을 적용받아 약 1억2000만원만 내면 된다. 1억8000만원 정도 절세 효과가 있는 셈”이라고 설명했다.
 

◆틈새 공략···종부세 폭탄도 해결
법률사무소 새로는 종합부동산세(종부세)에 대한 해결책도 제시한다.
 
전문가들은 2020년 종부세법이 개정되면서 2021년 이후 다주택자와 법인 주택투자자들에게 종부세 폭탄이 부과될 것으로 예상했다.
 
2020년까지는 신탁제도를 활용해 종부세를 절감할 수 있었는데 2021년부터는 어려워졌다. 2020년까지는 소유자가 주택을 신탁했을 때에는 각 수탁자에게 신탁한 원소유자별로 합산해 별도 납세의무자로 보고 재산세와 종부세를 부과했다. 2021년부터는 신탁한 주택은 위탁자가 소유한 주택으로 보고 재산세와 종부세를 부과하는 것으로 변경됐다.
 
박예준 변호사는 해결 방안을 내놨다. 그는 “2021년부터 종부세가 신탁된 부동산에는 위탁자를 기준으로 부과된다는 사실과 신탁등기에는 절차 비용이 아주 적게 든다는 점, 신탁계약을 하고 위탁자 지위를 적은 비용으로 이전할 수 있다는 점을 활용하면 된다”고 말했다.
 
이런 해결책을 제시할 수 있었던 배경에 대해 그는 “세법은 세금 부과를 위해서 인위적으로 만든 법률이기 때문에 발생 가능한 모든 경우의 수를 구상해 각 경우에 맞추어 법률을 구성해야 한다”며 “이 작업은 시간이 많이 소요될 수밖에 없지만 2020년 종부세법 개정은 이런 과정 없이 급하게 진행한 것이기 때문에 분명히 우회로가 있을 수 있다고 생각했다”고 말했다.
 

◆세무사+회계사 함께···비대면 서비스 ‘로하우’ 
세무·회계 전문 로펌인 법률사무소 새로에는 박예준 대표를 포함한 변호사 7명, 박경 이사 등 세무사 7명, 이인상 대표이사를 포함한 새로회계법인 제휴 회계사 5명이 함께 일하고 있다.
 
박예준 변호사는 변호사 자격증뿐만 아니라 세무사, 공인회계사, 공인중개사 자격증까지 취득해 법률·세무·회계를 아우르는 복합적 지식 서비스를 제공하고 있다.
 
특히 최근에는 비대면 상담 서비스 ‘로하우’를 새롭게 시작했다.
 
변호사 상담은 상당수 무료로 진행되고 있는 것이 현실이다. 의뢰인들은 상담료를 내는 것에 부담을 느끼고 변호사들은 사건 수임을 목적으로 상담을 진행하다 보니 법률 상담을 통해 실질적 해결책을 찾기가 쉽지 않다.
 
‘로하우’는 의뢰인이 온라인으로 상담 내용을 작성하고 담당 변호사가 해당 내용을 검토해 자문을 해준다. 막연한 답변이 아닌 구체적인 해결 방법까지 찾아주는 것이 이 서비스의 목표다. 의뢰인이 원하면 사건 해결에 가장 적합한 변호사까지도 찾아 줄 수 있다.
 
박 변호사는 “주거나 투자 목적으로 새롭게 주택을 구입했을 때 다주택자 세금 부담 문제, 임차인 문제, 증여·상속 등 누구나 일상생활 속에서 법적으로 막막할 때가 많다. 갑자기 경찰에게 전화가 오거나 사기나 폭행에 연루됐을 때 우리는 어떻게 대처를 시작해야 할지 모르는 때가 있다“며 “하지만 인터넷에는 온통 홍보성 글밖에 보이지 않는다. 로하우 서비스를 시작한 이유가 여기에 있다”고 설명했다.
 
로하우 서비스는 △편의성(온라인 업무 진행, 전화 설명) △객관성(의뢰인 맞춤 해결책 제시, 상담내용 검토) △시간 절약(효율적인 자문 서비스) △합리적 가격(추가 금액 없는 자문서비스) 등을 강점으로 내세운다.
 
박 변호사는 “앱이나 웹으로 언제든 접속할 수 있으니 쉽고, 아는 변호사가 없어도 타인에게 물어보기 어려운 내용도 상담해주니 부담 없고, 수임을 목적으로 하지 않아 객관적으로 검토받을 수 있다”고 말했다. 또 “(변호사 수임보다) 빠르게 상담을 받을 수 있다는 점에서도 큰 메리트가 있다고 생각한다”고 덧붙였다.