통계청 인구주택총조사 결과에 의하면 현재 대한민국 가구의 80%가 공동주택에 거주하고 있는 것으로 나타나고 있다. 이로 인해 아파트 경비원 갑질 문제, 아파트 택배배송 문제, 아파트 주차문제, 아파트 관리비 분쟁 등 수많은 법적 이슈들이 발생하는 상황이다. 여기서는 대다수 국민들의 주거로서 기능하는 아파트를 방범, 화재 등 사고로부터 보호하는 『경비용역계약 관련된 법적인 이슈』를 다뤄보고자 한다.
 
경비용역계약의 법적성질에 관해 도급으로 볼 수 있는 규정도 존재하고 위임으로 볼만한 규정도 존재하는 상황이다. 대법원은 “아파트 입주자대표회의와 아파트 관리회사 사이의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 아파트 관리회사로서는 아파트를 안전하고 효율적으로 관리하고 입주자의 권익을 보호하기 위해 선량한 관리자의 주의로써 관리 업무를 수행해야 한다”라며 경비용역계약의 법적성질에 관해 위임계약에 해당한다고 판시하고 있다.
 
생각건대 ① 아파트의 관리업무를 위임하면서 관리업체는 선량한 관리자의 주위의무를 다해 아파트를 관리하기로 정함이 일반적이고, ② 구체적인 업무수행과정에서 일정한 자격을 가진 자를 관리소장으로 배치하고 있다. ③ 또한 관리소장 이하 직원들 배치과정에서 근무할 관리직원의 직책 및 인원수에 입주자대표회의(이하 ‘입대의’)의 관여가 이뤄지며, ➃ 입대의가 관리직원의 근무태만 또는 부적격 등의 사유로 관리직원의 교체를 요구할 경우 관리업체는 특별한 사유가 없는 한 이에 응해야 할 것이다.
 
⑤ 이처럼 '당사자 사이의 특별한 신뢰관계'를 요구하고 있기에 일정한 일의 완성을 위해 어떤 노무를 어떻게 제공하는지가 ‘수급인에게 전적으로 맡겨져 있는’ 도급계약과는 차이점이 존재한다. 결국 입대의에게 관리업무 수행 전반에 관해 광범위한 관여가 허용돼 있다는 점에서 아파트 경비용역계약의 법적성질은 위임에 해당한다고 보인다. 또한 ⑥ 입대의 관여 없이 경비용역계약에 따른 권리의무를 제3자에게 양도하거나 재용역할 수 없다고 보이므로, 이런 점은 위임계약상 수임인의 복임권 제한(민법 제682조)과 유사하다고 볼 수 있다.

이런 입장에서 ➆ 공동주택관리법에선 주택관리업자의 법적 지위에 관해 민법의 위임에 관한 규정을 준용하고 있으며, ➇ 대법원 역시 이런 입장에서 아파트관리계약의 법적 성질을 위임계약에 준해 판단하고 있다.
 
그러나 경비용역계약이 무조건 위임계약이라는 결론은 타당하지 아니하다. 법률적인 분쟁은 수학문제처럼 하나의 정답이 존재하는 것이 아니기에 모든 사건마다의 특이점을 반드시 음미해야 한다. 만일 당사자간 계약내용에서 위임에 관한 규정을 배제한다고 정하면서, 계약서상 월정액으로 얼마의 금액을 총액으로 정하고, 사전‧사후 추가 인건비 혹은 잔여 인건비에 관한 정산을 배제하기로 정하며, 비용 지급절차에 있어서 세부적으로 입주민들의 관여나 합의가 필요하지 않은 사안이라면, 도급계약이라고 볼 수도 있다.
 
이런 논의 실익은 경비용역과정에서 관리비가 남는 경우에 이에 관해 입대의가 관리업체를 상대로 부당이득을 청구할 수 있는지에 연결되며, 실무상으로 아파트에 매달 납부하는 관리비 반환을 둘러싼 법적 분쟁이 끊이질 않고 있다.
 
결국 경비용역계약의 법적성질을 위임계약이라고 판단한다면, 위임계약의 일반적 특성상 선급된 비용은 추후 반환되어야 하는 것이다.
 
우리 대법원도 『민법상 위임관계이고, 피고가 원고로부터 받은 금원은 위임사무를 처리하는 데 필요한 선급비용으로서, 실제로 지출되지 않은 금원을 원고에게 귀속시키기로 약정하였다고 볼 만한 사정을 찾을 수 없는 이상, 사용하지 않고 남은 금액은 원고에게 반환하여야 할 것이다(대법원 2015. 11. 26. 선고 2015다227376)』라고 판시하고 있다.
 
추후 과다하게 납부된 관리비 등 법적 분쟁에서 판단기준으로 삼길 바란다.