​[입법레이더] ‘세입자 권리 강화’ 주임법 개정 시동

‘임대차 3법’ 등 개정안 발의 잇따라

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제21대 국회 개원 3주차, 의원들이 잇따라 주택임대차보호법 개정안을 발의했다.

21일 국회 의안정보시스템에 따르면, 더불어민주당 윤후덕, 박주민, 백혜련, 조정식, 맹성규 의원 등이 각각 주택임대차보호법 일부개정법률안을 발의했다.

정부가 추진 중인 소위 ‘임대차 3법’을 여당 의원들이 발의하고 있다. ‘임대차 3법’은 주택임대차보호법을 개정해 계약갱신 청구권제, 전월세 상한제, 전월세 신고제를 도입하자는 것이다.

우선, 계약갱신 청구권은 주택임대차의 계약 갱신을 몇 년, 몇 회까지 할 수 있게 할 것인가 하는 문제이다.

박주민 의원안에 따르면 임차인이 계약갱신을 청구하면 임대인에게 정당한 계약갱신 거절 사유가 없는 한 2년씩 횟수 제한 없이 갱신할 수 있다. 이를 두고 일각에서는 무제한 계약 갱신이 허용되는 법안인 것처럼 비난하기도 했다.
하지만 임차인이 원한다고 해서 무조건 재계약이 되는 게 아니다. 개정안에 따르면 △임차인이 3기(期)에 해당하는 차임액을 연체하는 등 일정한 사유가 있는 경우 △부정한 방법으로 임차한 경우 △주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 △주택을 철거 또는 재건축하는 경우 △임대인이 임차주택에 실거주해야 하는 경우 등의 상황이 발생하면 계약갱신 거부권을 임대인에게 보장하고 있다.

백혜련 의원안은 최초 4년(2+2)까지는 임대인이 갱신 거절을 할 수 없게 하고, 그 이후에는 임대인에게 정당한 계약갱신 거절 사유가 있는 경우에 한해 계약조건 변경 또는 계약갱신 거절을 통지한 경우에만 계약의 갱신이 되지 않고 종료될 수 있게 했다. 그 외에는 전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 갱신되도록 했다.

윤후덕 의원은 2년+2년, 즉 4년에 한해 한 번만 임차인의 계약 갱신 요구가 가능하도록 하는 방안으로 일정한 정당한 사유가 있으면 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 법률안을 발의했다.

이들의 법안은 전월세 상한제도 포함하고 있다. 1회 인상시 5%로 임대료 인상률 상한을 정하자는 것이다.

박주민 의원안은 임대료 인상률은 약정한 차임이나 보증금의 5% 범위에서 대통령령으로 정하는 비율을 초과하지 못하도록 하면서, 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 최종의 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 했다.

백혜련 의원안은 임대차계약 또는 약정 차임 증액이 있은 후 2년 이내에는 다시 임대료 인상을 하지 못하게 함으로써 2년에 1회 5%의 임대료 인상률 상한제를 제안하는 내용이다.

윤후덕 의원안은 연 5%의 비율을 초과하지 못하도록 했다. 즉, 2년에 10%의 비율을 초과하지 못하도록 하는 것으로 이해된다.

한편, 전월세 신고제와 관련해서는 아직 법안이 발의되지는 않았다. 전월세 신고제는 임대인과 임차인 간 주택임대차 계약 때 계약 당사자, 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금·중도금·잔금 납부일 등의 계약 사항을 30일 내에 시·군·구청에 신고하도록 하는 게 골자이다. 이를 도입하기 위해 지난 20대 국회 때 같은당 안호영 의원이 발의한 바 있고, 이번 국회에서도 안 의원이 대표발의할 예정이다.

‘임대차 3법’ 외에도 임차인 지위 강화를 위한 개정안도 보인다. 조정식, 맹성규 의원은 각각 임차인이 임차 목적 주택의 점유와 전입신고를 한 ‘즉시’ 대항력을 갖출 수 있도록 하는 내용의 법안을 대표발의했다.

현행 주택임대차보호법에 따르면 임차인이 임차 목적 주택을 점유하고 전입신고를 마친 다음날 0시가 되어서야 비로소 제3자에 대한 대항력을 갖추게 된다. 하지만 저당권의 효력은 저당권설정등기가 이루어지는 즉시 발휘된다. 따라서 임차인의 주택 점유 및 주민등록과 제3자의 저당권설정등기가 동일한 날에 이뤄지는 경우 임차인이 저당권자에 대해 대항력을 행사할 수 없다는 지적이 계속 있었다. 이번 개정안이 통과되면 전입신고가 먼저 이뤄진 경우, 동일한 날 저당권이 설정됐다 하더라고 임차인은 저당권자에 대항할 수 있게 된다.

21대 국회가 문을 열자마자 주택임대차법 개정에 대한 사회적 논의의 첫 발을 뗐다. 임대인과 임차인 사이의 이해관계가 어떤 모습으로 조율될지 귀추가 주목된다.
 

법사위 발언하는 박주민 의원 (서울=연합뉴스) 진성철 기자 = 더불어민주당 박주민 의원이 16일 국회 법제사법위원회 첫 전체회의에서 발언하고 있다. 미래통합당은 이날 회의에 불참했다.