[아주 쉬운 세무 이야기]부동산 취득시 자금출처조사선정 및 세무조사대응 방법은?

신고된 소득과 취득한 자산가액의 차이가 발생하면 조사대상에 선정돼

반드시 실질에 따른 성실 신고하되, 세액산정 어려움 있어도 최소한의 신고해야 절세

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최근 가장 화두가 되고 있는 이슈는 부동산이다. 6·17, 7·10 부동산대책은 취득, 보유, 양도 3가지 측면에서 접근하여 제도를 정비하였다. 이에 추가로 홍남기 경제 부총리는 “8월 5일 9억 원이상 집 매매시 자금출처 상시조사”발표를 하며 많은 이들의 가슴을 철렁이게 하였다.

그렇다면 어떤 방식으로 자금출처조사대상을 선정하고, 자금출처조사가 진행될까?

국세청은 신고된 납세자의 소득을 기준으로 납세자의 부동산 취득 능력을 가늠한다. 상속세를 제외하고 대부분의 국세는 “신의성실의 원칙”에 입각해 납세자의 신고로 그 세금이 확정된다. 실제 사실과 다르게 신고하더라도 일차적으로 납세자를 신뢰한다는 의미이다. 이러한 상황에서 신고된 소득이상의 재산취득 등의 자금운용이 보이는 경우, 납세자의 신고를 의심할 수밖에 없다.

A씨의 사례를 통해 조사대상선정 및 조사흐름을 알아보겠다.

"직장인 A씨는 현재 32세이며, 30세 당시에 3년간 신고한 소득은 1년에 약 3천만원 정도이다. 신용/체크카드는 연에 2천만 원가량 사용하고 있다. 이에 소득이 부족하다고 느껴 부업으로 식당 아르바이트를 8년째 하고 있으며 이는 연에 2천만 원 정도로 4대 보험 문제 등으로 별도의 신고 없이 근무하고 있다. 부모님께서 약 3억 원 정도 도움을 주셔서 대출 2억 원을 받아 서울의 5억 원상당의 오피스텔을 취득하였는데 2년이 지난 지금 관할세무서에서 “세무조사 사전통지”우편이 날아왔다.
 

[사진=A씨에게 날아든 세무조사 사전통지서]




A씨가 취득한 부동산은 사회통념상 고가주택에 해당하지도 않고 문제가 없어 보임에도 세무조사가 나온 이유가 무엇일까? 위의 사실관계를 토대로 국세청에서 바라보는 입장에서 표로 정리해보면 아래와 같다.
 

[사진 = 국세청에서 바라보는 자금 운용 추정 예시, 단위 : 원]
 

A씨의 쟁점기간 자금운용액은 주택 취득자금과 카드사용금액을 합한 5.6억 원이며 국세청에 신고된 원천금액은 3년간의 종합소득세신고금액과 대출금액이 전부이다. 신고하지 않고 수령한 식당 아르바이트 자금원천 및 부모님의 도움은 국세청 입장에서 확인되지 않으므로 A씨는 2.7억 원에 대해서 소명해야 한다.

부업으로 제공한 식당아르바이트 소득에 대해서는 기한 후 신고를 진행하기로 하고, 부모님께서 지원해주신 3억 원에 대해서 차입이라고 주장할 수 있을까?

국세청조사 과정에서 차용증을 제시하여 증여가 아닌 채무로 인정받기 위해서는 매월 같은 날 근거가 있는 금액(원리금 또는 이자)이 채권자 계좌에 입금되어야 한다. A씨가 쟁점기간동안 부모님께 송금한 내역이 없다면 채무로 인정받기 어렵다. 실제로 이자를 지급하였어도 이자에 대한 원천세 신고, 납부 및 지급명세서 제출의무를 다하지 않았기 때문에 가산세가 발생한다.
채무로 인정을 받는다면 세무조사 사후관리 대상으로 실제로 원리금을 상환하고 있는지 여부 등을 조사 후에 계속해서 관리 받게 되므로 사실상 실제 상환을 회피하기는 어렵다.

그렇다면 증여로 간주되어 증여세를 부과받게 된다면 어떻게 될까?

증여로 간주된 이상 논의해야할 점은 바로 “증여시점”이다.


△ 상속세및증여세법집행기준 31-23-2 [예금계좌에 입금된 현금의 증여시기]  

- 증여목적으로 타인명의의 예금계좌를 개설하여 현금을 입금한 경우 그 입금시기에 증여한 것으로 보는 것이나, 입금시점에 타인이 증여 받은 사실이 확인되지 않는 경우 혹은 단순히 예금계좌로 예치되는 경우에는 타인이 당해 금전을 인출하여 사용한 날에 증여한 것으로 본다.


증여시점에 따라 하루에 0.025%의 납부불성실 가산세 부담액이 달라지는데, 증여시기가 모호한 경우에 통상 그 금액을 사용한 날을 증여시기로 본다. 실무적으로 중도금 납입일 또는 잔금 일을 증여시기로 본다. 통상 세무조사는 부동산 취득 후 약 2-3년 후에 나오게 되므로 증여시점부터 조사종결에 따른 결정일을 2년 6개월이라고 가정하고 증여세를 계산해 보면 아래와 같다.

 

[사진 = 증여세 계산 예시, 단위 : 원]

 
당초에 3억 원에 대한 증여세 신고를 하였다면 증여세액은 본래 4천만 원 수준에 신고세액공제까지 받을 수 있는 데에 반해 조사 후 부과 받게 되는 경우 막대한 가산세를 부담하게 된다.

또한 당초에 세액이 발생하지 않는 5천만 원이라도 증여세 신고를 하였다면 추후에 부담하는 가산세가 과소신고 가산세로 무신고가산세의 절반수준에 그쳤을 것이다. 따라서 증여가액 산정에 어려움이 있는 경우라도 최소한의 신고라도 하는 것이 궁극적인 절세에 도움이 된다고 할 수 있다.

실제 세무조사에서는 각 시점별 예금 잔액까지 검토하고 진행하기 때문에 위의 계산금액보다 더 큰 세금을 부과 받게 될 가능성이 높다. 또한 상속·증여세법의 제척기간은 10년(무신고 15년)으로 세무조사는 9년이 지난 시점에도 나올 수 있으므로 안심할 수 없다.

따라서 실질과 다른 방식으로 세금을 회피하기 보다는 실질에 따라 세금을 신고하고 전문가와 상담 후 매수절차를 진행하는 것이 바람직하다.
 

[사진 = 김형석 세무사]