[명경의 법률이야기] 상가건물임대차보호법 시행령 개정과 앞으로의 과제

상가 임대료 상한 연 5%로 제한 등

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정부는 지난 달 23일 국무회의를 열고 상가 임대료 인상률 상한을 현행 9%에서 5%로 낮추는 내용을 골자로 하는 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안을 의결했다. 상가건물임 대차보호법의 적용을 받는 임대차 범위를 정하는 환산보증금 액수를 지역별로 50% 이상 대폭 인상하는 것과 현재 9%로 정하고 있는 차임 인상률 상한을 5%로 인하하는 것이 주요 개정 내용이다.

개정 내용 중 환산보증금의 범위를 확장한 조항의 경우 서울 지역은 현행 4억원인 환산보증금 상한을 6억 1000만 원으로 2억원 이상 인상하는 등 그 금액을 50% 이상 대폭 올려 법의 적용범위가 확대됐다.

환산보증금 기준 상향조정으로 앞으로 지역별 주요상권 상가 임차인의 90% 이상이 보호를 받게 된다. 특히 기준액이 2억 1천만원 오른 서울은 지역에 따라 전체 임차인의 94∼95%가 보호 대상이 될 것으로 추산된다. 또한 지역별 차임, 보증금 실태를 분석해 '광역시 등'에 속해 있던 부산광역시를 과밀억제권역으로, '그 밖의 지역'에 속해 있던 세종특별자치시, 파주시, 화성시를 '광역시 등'으로 상향 조정하였다. 이에 따라 위 지역의 환산보증금 상한이 크게 상향되었다.

환산보증금이 새로운 법령의 범위 내로 포함되는 임차인들은 차후에 계약이 갱신되는 경우 임대료 인상률 상한 제한, 우선변제권, 월차임 전환시 산정률 제한 등 규정의 적용을 받을 수 있게 돼 이번 개정으로 더 많은 임차인들이 안정적인 영업활동을 보장받을 수 있게 되었다.

이에 더하여 상가임대료 인상률 상한을 현행 9%에서 5%로 인하해 장기간 안정적으로 임차할 수 있는 환경이 조성되었다고 평가된다. 정부는 상가 임대료 인상률 상한을 2002년 12%로 정했다가 2008년 9%로 한 차례 낮춘 바 있다.

그러나 최근 저물가와 저금리 기조, 경제 상황 등을 고려할 때 인상률 상한을 더 낮춰야 한다는 지적이 많았다. 이번 개정으로 최저임금 인상으로 인건비 부담이 늘어난 영세 자영업자 등 소상공인의 임대료 인상 부담이 덜어질 것이란 기대가 나온다.

이번 개정은 소위 ‘젠트리피케이션’으로 불리우는 차임의 급격한 인상에 따른 임차인의 과도한 부담증가와 이에 따른 사회 문제를 해결하기 위한 해법으로 평가할 수 있다. 그 동안 상권이 발달하게 되면 건물의 소유주가 바뀌고, 바뀐 소유주가 임차인에게 과도한 차임인상을 요구하는 일이 빈번하였다.

특히 주요상권의 경우에는 보증금과 차임이 다른 곳에 비해 월등히 높아 차임상한제를 적용받지 못하는 임차인이 울며 겨자먹기 식으로 임대인의 과도한 차임인상을 받아 들일 수 밖에 없었다. 더 나아가 몇몇 주요상권에서는 임차인이 고공행진하는 임대료를 견디다 못해 점포를 내놓는 상황이 벌어지면서 오히려 핵심상권에서 공실률이 높아지는 기현상이 생기기도 하였다. 이번 개정을 통해 대다수의 임차인들이 과도한 차임인상에 내몰리지 않음으로서 임차인의 안정적인 영업이 어느 정도 보장될 수 있게 되었다.

그렇지만 이번 개정은 정부가 대통령령을 개정한 것으로서 현재 사회적으로 많은 논의가 진행 중인 국회의 입법사항인 상가건물임대차보호법에 대한 개정 문제는 여전히 남아 있다.

우선 권리금회수기회 보호대상에서 제외되었던 대규모점포 등(예를 들면 백화점, 대규모 할인매장, 전통시장 등)의 일부 임차인 보호문제이다.

국회는 지난 2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법을 개정하면서 종래에는 법률로 인정되지 않던 임차인의 권리금회수기회 보장을 입법화하였다. 그렇지만 대규모점포 등의 일부 임차인들의 경우 권리금회수기회 보장의 적용 제외로 규정하였다. 백화점이나 대형할인매장의 경우 입점계약을 맺는 경우가 많고 관행상 권리금이 형성되어 있지 않다는 이유에서였다. 하지만 이로 인하여 종래에 권리금이 형성되어 있던 전통시장이나 대형아케이드 상가 등의 임차인들의 권리금 회수기회까지 보호대상에서 제외되게 되었다. 따라서 이들 임차인들을 적용대상에 포함시켜야 되는 것이 아닌가가 여전히 논쟁거리이다.

다음으로 임차인에게 보장된 계약갱신청구권의 행사기간을 연장하는 문제이다. 현행 상가건물임대차보호법은 임차인의 계약갱신청구권 행사기간을 최대 5년으로 정하고 있다. 이에 따라 임차인은 임차기간이 5년이 되면 임대인이 더 이상 갱신을 원하지 않는 경우 자신의 상가에서 나가야 하는 문제가 발생한다.

하지만 임차인이 영업을 시작하면서 권리금, 시설비 등을 투자하였고 그 투하비용이 많은 경우에는 5년이라는 기간이 투하자금의 회수기간으로는 부족할 수 있다. 또한 이러한 경우 임차인은 새로운 임차인을 구하여 권리금 계약을 맺음으로서 자신이 투하한 자본을 회수하여야 하는데 임대인이 새로운 임차인과의 임대차 계약을 거절하는 경우에는 임차인은 다시 임대인과 소송을 해야 하는 등의 분쟁이 발생하게 된다.

이러한 문제를 해결하기 위하여 계약갱신청구권의 행사기간을 최대 10년으로 연장하는 내용의 상가건물임대차보호법 개정안이 현재 국회에 발의되어 있으나 아직까지도 결론이 나지 않은 상황이다.

마지막으로 건물주가 재건축·철거 등의 사유로 임대차 계약의 연장 거절 시 임차인은 아무런 보호를 받지 못 한다는 문제이다. 상가건물임대차보호법상 임차인은 5년간의 계약갱신청구권의 보장을 받고 계약 종료 시에는 권리금회수기회 보장을 받는다.

다만 임대인이 계약체결 당시 미리 고지한 경우, 안전사고의 우려가 있는 경우 및 다른 법령에 따른 경우 등의 사유에 따라 재건축·철거 등이 이루어지는 경우에는 계약갱신청구권의 행사가 제한되고 권리금회수기회 보장을 받지 못 한다. 그렇지만 이러한 경우는 다른 임차인과 비교하여 임차인에게 일방적으로 불리한 조항이라고 하며 개정해야 한다는 주장이 대두되고 있다.

상가건물임대차보호법은 2001년 일반적으로 사회적·경제적 약자인 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 제정되었다. 아직도 상가임차인의 지위가 임대인에 비해 열악하다는 점에서 이번 시행령의 개정은 환영할 만하다.

그렇지만 아직도 우리 사회에는 상가 임대차 관계에서 불공정한 부분이 많이 남아 있다는 점에서 현행 상가건물임대차보호법의 개정에 대한 신중한 논의가 필요하다고 할 것이다.

[사진=법무법인 명경 제공]